Le zonage coin Cartier et René-Levesque: encore un promoteur qui veut contrevenir aux règles

Publié le 10 septembre 2013

Par Marc Boutin

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Fidèle à son habitude, le maire Labeaume se retrouve du côté du promoteur dans l’affaire du six étages de la rue Cartier. Un promoteur qui, comme pour les projets de l’Îlot Irving dans le faubourg Saint- Jean, et le quartier Ste-Maria-Goretti à Charlesbourg, a décidé de faire fi des règlements de zonage.

Il est difficile de croire que des spéculateurs immobiliers achètent des terrains, sans doute à gros prix, sans être au courant des règlements en cours et sans d’abord avoir reçu l’aval des élus de la ville ‑et en particulier, l’aval du maire – pour outrepasser les bornes en matière de zonage : « Allez-y les amis, le zonage, occupez-vous pas de ça, je m’en charge pi ça niaisera pas. »

Le maire est devenu un lobbyiste pour les promoteurs immobiliers

M. Labeaume joue à la vierge offensée face aux révélations de la commission Charbonneau et réclame le remboursement des firmes de génie-conseil de Québec dénoncées pour collusion. Mais ne pourrait-il pas commencer par se poser des questions sur son propre rôle dans ces rapports de force qui éclatent sans arrêt depuis qu’il est au pouvoir, entre des citoyens qui veulent que le zonage de leur quartier soit respecté et des promoteurs qui défient les règles pour jouir des privilèges et des avantages du zonage à la pièce ?

Ce sont les citoyens et non les promoteurs qui mandatent un maire et qui assurent son salaire. Le zonage établit une série de règles et de normes pour protéger des valeurs collectives et un maire a dans son mandat de protéger ces valeurs.

Si un maire veut changer le zonage dans un secteur donné, il doit suivre une démarche collective : d’une part, le changement doit s’appliquer sur l’ensemble du secteur et non sur un lot ou quelques lots particuliers et, d’autre part, les résidants concernés doivent être informé et être partie prenante de la démarche tant consultative que décisionnelle.

M. Labeaume se sert de son rôle de maire pour agir comme un lobbyiste pour certains promoteurs et spéculateurs immobiliers. Le conflit d’intérêts est flagrant. Contrairement aux vrais lobbyistes, son salaire ne lui vient pas de ceux dont il défend les intérêts, intérêts privés il va sans dire, mais bien du public. On pourrait peut-être, comme il veut le faire avec les firmes d’ingénieurs, lui réclamer remboursement.

Le prétexte de la densification

Évidemment, Labeaume pourrait répondre qu’il défend l’intérêt public, qu’il cherche à densifier pour mieux garnir les caisses de la Ville afin qu’elle puisse, entre autres choses, offrir aux Nordiques un bel amphithéâtre, etc. C’est bien beau, mais un des problèmes, c’est que trop souvent les projets de densification du maire sont situés dans des quartiers déjà très denses et à l’équilibre fragile. C’était le cas en 2011 à l’Îlot Irving, et c’est aussi le cas en 2013 sur la rue Cartier.

Monter un édifice à six étages dans un quartier où l’immense majorité des constructions ne dépassent pas trois étages peut sembler banal mais ça ne l’est pas :

  1. Le zonage à la pièce, lorsqu’il est accordé, crée un précédent dont l’effet sur un quartier résidentiel, par la spéculation et les hausses de loyer qui s’ensuivent, sera de changer sa nature. Si un promoteur a eu une exemption, par la suite les autres voudront le même traitement.
  2. Une trop grande disparité entre les hauteurs provoque dans un quartier résidentiel tissé serré des couloirs de vent et des problèmes d’ensoleillement.
  3. Lorsque les murs sont mitoyens, comme sur la rue Cartier, la fenestration des murs sur une ligne de lot partagée est interdite. Par exemple, dans le projet de six étages du terrain Esso, deux des côtés de l’édifice (est et sud) n’ont pas de fenêtres (ce que le promoteur ne met pas en évidence dans ses esquisses). Ainsi, du côté sud, un mur aveugle va dépasser de quatre étages le cinéma voisin et ce mur sera visible de tout le secteur sud de la rue Cartier (voir le dessin).
  4. Malgré des loyers plus chers, on assisterait à une baisse de qualité du stock domiciliaire dans un quartier où la plupart des logements sont transparents. À partir de quatre étages un ascenseur étant nécessaire, l’accès par un couloir à chaque étage fait en sorte que la plupart des nouveaux appartements seront fermés sur trois côtés.

Si le maire Labeaume veut densifier le quartier Montcalm, il a toute la latitude voulue dans les limites du zonage actuel, et ce, sans recourir à un référendum. D’ailleurs, le référendum est un outil qui n’appartient ni au maire, ni aux conseillers, mais bien aux citoyens. Si ceux-ci veulent recourir à cet outil pour faire valoir leur point de vue sur une demande de changement au zonage, il leur faut trouver 500 signatures et, une fois ces signatures obtenues, la Ville doit alors tenir le référendum ou retirer la demande de dérogation.

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